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房貸開始還款 貸款利率下降房貸會減嗎?
2019-11-25 10:13  來源: 華龍網  
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降準來了,降息還會遠嗎?我的住房貸款都已經開始還貸了,如果降息了,房貸會減少嗎?”

要想知道房貸是否會減少,我們需要先了解商業銀行貸款利率的兩個關鍵性因素:一是基準利率;二是浮動比例?;祭適怯芍醒胍泄娑?,各商業銀行可以根據自己行內的經營情況,自行決定在基準利率基礎上的浮動比例,以此作為自家銀行的存款利率和貸款利率。

所以住房貸款已經貸下來了并且開始還貸后,如果銀行貸款利率降了,房貸會不會隨之減少,取決于這個貸款利率的降低是基準利率下降,還是浮動比例的下降。

一、如果基準利率下降,那么你的貸款利息會相應的下降。

我們在商業銀行簽訂的按揭貸款合同利率規定均為:借款年利率為基準利率上浮/下調多少百分比。所以如果基準利率有變動,那么你的貸款利率也會跟著變化。央行每一次降息,借款人的月供就要有相應的減少;反之,則會有相應的增加。

舉例:如果辦理房貸時,基準是4.9%,利率上浮15%,那么你的實際利率就是4.9%*(1+15%)=5.635%。到第二年,銀行的基準利率下調到了4.8%,那么你的房貸也會跟著調整,那就是基準4.8%,上浮15%,上浮部分是不會調整的,你的實際利率是4.8%*(1+15%)=5.52%。

二、如果是浮動比例的下降,那么對于你的貸款利息不會造成任何的影響。

我們辦理房貸的時候,利率都是以簽訂合同當日的基準利率為準,銀行會在此基礎上進行上浮或者下浮,一旦合同簽訂了,那么浮動比例就是固定的了。只要央行基準利率沒有調整,不管銀行房貸利率怎么調,購房者的房貸利率是不會變的。貸款合同中的浮動比例是也是由各家商業銀行自身決定的,所以不同地區,不同銀行,不同的貸款者浮動比例會略有出入。

比如你的房貸利率為5.88%,那么你的房貸利率就是商業銀行基于基準利率4.9%(五年期以上貸款基準利率)上浮20%的利率(5.88%/4.9%-1=20%)。這20%的上浮比例是永遠保持不變的,不會跟隨商業銀行利率調整而調整,也不會隨央行基準利率的調整而調整。假設央行今年降息,五年期以上貸款基準利率降至4.8%,明年你的貸款利率將會是4.8%*(1+20%)=5.76%,即20%的上浮比例不會隨央行基準利率變化而變化。所以,房貸特別要注意的是上浮比例,而不是具體的貸款利率。

如果你的上浮比例高于別人20%,那么你就將比別人多支付20%的利息,不管任何時候都是一樣。比如2012年A房貸利率為6.8%,那么到如今他只需支付4.9%的貸款利率,因為當年的五年期以上貸款基準利率就為6.8%。而如果你當下貸款利率為5.88%,上浮了20%,看起來比當年A的6.8%低,但實際卻高出20%。因為當基準利率漲回6.8%時,A房貸利率為6.8%,而你貸款利率將是6.8%*(1+20%)=8.16%。

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責編:鐘佳佳
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